Una variación es una excepción aprobada a una ley de zonificación. Las leyes de zonificación son reglas impuestas por las ciudades, pueblos o municipios que controlan los proyectos de construcción y el uso del suelo en propiedades residenciales y comerciales. Estas leyes rigen casi cualquier cambio externo que pueda hacer en su casa o propiedad, como construir o ampliar una cubierta, levantar una cerca, levantar un cobertizo, instalar una piscina o agregar a su casa. La aprobación de zonificación también se requiere para cualquier nueva construcción en terrenos no desarrollados.
Crédito: Pattanaphong Khuankaew / EyeEm / EyeEm / GettyImages La fase de planificación es cuando debe familiarizarse con las leyes de zonificación de la comunidad y los requisitos del código de construcción.En muchos proyectos, se requiere aprobación de zonificación antes de que pueda obtener un permiso de construcción. Si sus planes no se ajustan a las regulaciones locales de zonificación, puede ser posible solicitar una _varianza_, una excepción específica a uno o más aspectos de su plan, que le permita obtener la aprobación para la construcción. La obtención de una variación se realiza a través de la junta de zonificación local o la comisión de planificación e implica presentar una solicitud y, en la mayoría de los casos, obtener la aprobación en una audiencia. Cada municipio tiene sus propias reglas y procesos.
Leyes de zonificación versus códigos de construcción
Generalmente hablando, leyes de zonificación tratar con cualquier cosa agregada a su propiedad o cualquier cambio en el tamaño o la altura de su casa. Construyendo códigos son reglas que rigen cómo se realiza un proyecto, ya sea dentro de la casa o en el patio trasero. Si desea abrir la parte superior de su garaje para agregar un apartamento para suegra, por ejemplo, el proyecto en su conjunto estará sujeto a las regulaciones de zonificación, mientras que todo el trabajo realizado (y los materiales y técnicas específicos utilizados) sujeto a las reglas del código de construcción. Si solo está remodelando su cocina, sin cambios externos en la casa, probablemente no necesitará la aprobación de zonificación, pero todo el proyecto debe cumplir con los códigos de construcción.
Crédito: fstop123 / E + / GettyImages Muchas de las mejoras importantes en el hogar están sujetas a revisión por parte de un inspector de construcción municipal.Mirándolo de otra manera, las regulaciones de zonificación se refieren a los problemas de la comunidad y el uso de la tierra: el entorno local, la respuesta de emergencia, la escorrentía del agua, sus vecinos, etc. Los códigos de construcción están ahí para garantizar los métodos de construcción adecuados.
Los ejemplos comunes de regulaciones de zonificación residencial incluyen:
- Cuánto puede construir en su propiedad. Muchas áreas tienen leyes de zonificación que limitan el porcentaje de tierra en un lote individual que se puede desarrollar, ya sea con una casa, un edificio anexo o un camino de entrada o patio.
- Reglas de retroceso. Los contratiempos son zonas sin construcción que generalmente se extienden a lo largo del perímetro de los lotes residenciales. Por ejemplo, es posible que deba mantener un cobertizo de jardín al menos a 3 pies de su línea de propiedad.
- Servidumbres o derechos de paso. Las servidumbres o derechos de paso también son zonas de no construcción, pero estos son corredores que deben dejarse abiertos para acceso público o de emergencia, algo así como un callejón imaginario entre propiedades.
- Protección del agua. Si su propiedad tiene agua natural (río, arroyo, lago, estanque, etc.) o áreas de drenaje de tormentas significativas, es probable que no pueda construir dentro de una cierta distancia del borde del agua.
- Sistemas sépticos. Los sistemas sépticos y sus campos de drenaje pueden estar estrechamente regidos por las leyes de zonificación, particularmente en áreas semi-suburbanas.
- Tamaño y colocación de estructuras. Las casas, cercas, garajes y otras estructuras están comúnmente restringidas en tamaño y altura, así como también dónde pueden aparecer en una propiedad. Estas leyes generalmente están diseñadas para proteger las propiedades vecinas de estructuras que son imponentes o inadecuadamente grandes para el área dada.
Crédito: Daniel Reprieto / 500Px Plus / GettyImages La mayoría de las comunidades tienen reglas que rigen qué tan cerca se puede construir de la costa de lagos y ríos.Por qué obtener una variación es mejor que violar la ley
Hay muchas historias de advertencia de propietarios que ignoran las leyes de zonificación y continúan con la construcción en sus tierras, solo para enfrentar órdenes de suspensión de trabajo y posible eliminación de dicha construcción. Si no cree que la ciudad tiene el poder de obligarlo a mover su cerca (o incluso su casa) que está violando las leyes de zonificación, piense de nuevo. Por la misma razón, es muy arriesgado evitar obtener un permiso de construcción para cualquier estructura que lo requiera. Puede entrar fácilmente en conflicto con las leyes locales de zonificación y / o el código de construcción y puede verse obligado a derribar lo que ya ha construido. Si está trabajando con un contratista o constructor que está obteniendo un permiso para usted, asegúrese de tener el permiso a mano antes de que comience la construcción.
Consejos para obtener una varianza
Debido a que cada municipalidad tiene su propio proceso y requisitos para las variaciones de zonificación, el primer paso para obtener una variación es comunicarse con la autoridad de construcción local adecuada. Simplemente puede levantar el teléfono y llamar a la oficina de su ciudad. Ponerse en contacto con las personas adecuadas desde el principio también es uno de los consejos clave para obtener una variación: muestra que está interesado en seguir las reglas y los canales adecuados como miembro de su comunidad. Otros consejos incluyen:
- Revise un formulario de solicitud de variación. Puede aprender mucho sobre los requisitos de variación revisando una aplicación de variación de zonificación, que generalmente puede descargar del sitio web de la ciudad. Es probable que el mismo sitio web ofrezca un documento descargable que detalle la ordenanza de zonificación (conjunto de reglas) para su área.
- Consulte a un contratista o arquitecto local experimentado, quién puede ayudar con muchos aspectos para obtener una variación, desde la planificación de su proyecto para que la solicitud de variación no sea irrazonable (y, por lo tanto, probablemente sea aprobada) hasta el uso del lenguaje y los argumentos más efectivos en su solicitud de variación. Los profesionales locales de construcción y diseño que están familiarizados con las leyes de su ciudad ofrecen una gran ventaja sobre volar ciego en el proceso.
- Discuta sus planes con sus vecinos. Las juntas de revisión de variaciones a menudo hablan con vecinos inmediatos para evaluar sus sentimientos sobre un proyecto propuesto. Si a los vecinos no les gusta el plan, esto podría matar sus posibilidades. Discutir su proyecto antes de solicitar la variación es la mejor manera de lograr que sus vecinos se sumen antes de escuchan del tablero de zonificación. Esto también les da a los vecinos la oportunidad de compartir sus inquietudes sobre su proyecto y le brinda la oportunidad de disipar sus inquietudes o tal vez acomodarlos con un compromiso.
- Asista a las reuniones de la junta de zonificación. Si puede participar en una reunión de la junta o en una audiencia de variación, puede ofrecer una exposición valiosa al proceso y al lenguaje de las reglas de zonificación. Esta también es una gran oportunidad para conocer a los miembros de la junta de zonificación que podrían terminar tomando una decisión en su caso.
- Consulte a un abogado para casos realmente difíciles o complicados. Esta es una opción costosa y generalmente no es necesaria para proyectos residenciales comunes, pero un abogado con experiencia en casos similares puede valer la pena si te enfrentas a una oposición formidable a tus planes. En la mayoría de los casos difíciles, un arquitecto familiarizado con las reglas locales es una opción más rentable.
crédito: Hispanolistic / E + / GettyImages Consultar profesionales con experiencia puede simplificar el proceso de solicitud de una variación de zonificación.
